房价：大家不用等了，没出意外，房价将会重演历史

最近几年，买房这件事，几乎成了所有人心里悬着的一件大事。准备上车的人一直在观望，总觉得房价还会继续大跌，打算再等等，说不定还能捡个大漏；已经买完房背负房贷的人，每天都在留意楼市新闻，担心资产缩水，心里七上八下。网络上各种声音两极分化，一部分人坚持房价会一路暴跌，买房就是接盘；另一部分人坚信早晚还会回到从前普涨的行情。 很多人都习惯性抱着一个想法，先观望，等一等，等市场跌到谷底再出手。可是观望了一年又一年，政策一波接着一波落地，利率持续下调，限购逐步放开，大家期待的那种大幅度、普遍性的断崖式降价，始终没有全面出现。今天就好好聊一聊，为什么我说大家不用盲目继续死等，楼市很大概率，会重演一段我们曾经经历过的历史走势。 首先先说清楚，开篇就要把观点摆明白，不玩文字游戏。我并不是在鼓吹房价马上就要全面大涨，所有人抓紧去买房。这种极端的说法本身就不符合当下的现实环境，也是很不负责任的言论。我所说的重演历史，不是复刻二十年前普涨、闭着眼买房都能赚钱的黄金时代，而是复刻一轮调整周期结束之后，楼市分化企稳，结构性行情慢慢开启的过程。 先把过往几轮楼市周期简单复盘一下，咱们用事实说话。国内房地产市场化这么多年，从来都不是只涨不跌，中间经历过好几次完整的调整周期。 大概在2008年的时候，经济环境波动，楼市快速遇冷，成交量大幅下滑，不少城市房价出现明显回调，当时市场里面同样充满悲观情绪，到处都在传房价要彻底垮掉。随后配套的刺激政策陆续出台，降低首付、信贷放宽，经过一年多的筑底，市场慢慢回暖，开启新一轮上涨周期。 再到2014‑2015年，又是一轮漫长的调整。库存高企，卖房难，房企去库存压力巨大，很多三四线城市房价停滞不前。老百姓同样持续观望，大家都不敢轻易下手。随后棚改货币化、降首付降利率等组合政策落地，沉寂许久的市场重新激活，不同层级城市房价先后启动上涨。 每一轮下行周期，大众的心态几乎一模一样。刚开始下跌的时候，所有人觉得才刚刚开始，后面还有很大的下跌空间，能多等一天就能省一大笔钱。政策刚开始出台的时候，大家普遍觉得政策没用，救不活房地产，只是暂时的缓冲，行情之后还会继续往下走。直到成交量率先慢慢回暖，价格止跌，一部分优质地段房产率先企稳回升，很多观望的人才反应过来，底部已经悄悄过去了。 但是这里有一个最关键的区别，也是绝大多数人直接忽略的重点。以前的周期，上涨是普涨行情，一二三四线城市，不管地段好坏、配套优劣，多多少少都会跟着涨价。只要你买的是商品房，长期来看保值增值的概率很高。可这一轮周期，基本面彻底发生改变，就算行情企稳，也绝对不会再出现全城普涨的盛况，这就是新旧周期最大的分水岭。 很多人拿老经验套现在的市场，自然会不断失望。老观念觉得，政策一出，所有城市房价集体暴涨，现在政策出了不少，房价没有立刻大涨，于是就得出结论，政策完全失效，房价会无休止下跌。这个逻辑本身就存在很大的漏洞。 我们先看看当下楼市几个底层基本面，客观逐条拆解。 第一，人口结构已经发生不可逆的变化。过去房地产快速发展阶段，城镇化高速推进，大量农村人口持续涌入城市，刚需购房群体源源不断。每年结婚人数居高不下，年轻人成家立业，买房是硬性需求。 现在城镇化率已经达到比较高的水平，城镇化速度明显放缓。新生儿数量逐年走低，未来二十年后，刚需购房的主力人群总量在逐步减少。老龄化持续加深，未来二手房会源源不断流入市场，改善需求会慢慢取代纯粹的刚需，成为购房市场的主力。刚需总量不再无限增长，意味着房子整体供不应求的时代彻底结束，整体大牛市土壤不复存在。 第二，房屋整体的存量已经非常充足。经过二十多年大规模建设，全国城镇住房保有量已经处于很高的水平，人均住房面积不断提升。整体来看，房子总量是够住的，不存在大范围缺房子的情况。但是充足，不等于分布均衡。优质的学区、成熟的商圈、便利的轨道交通、完善医疗配套的片区，好房子依旧稀缺；远郊新区、配套空白、人口持续流出的小城市，房子供给过剩，库存积压严重。 总量饱和，结构失衡，就是现在楼市最真实的现状。整体没有全面大涨的基础，但是局部优质房产，具备止跌甚至稳步上行的条件。 第三，房企的发展逻辑彻底转变。早年房企习惯高杠杆、高周转，不断拿地扩张，新房源源不断供应。经过这一轮风险出清之后，整个行业降杠杆，拿地变得格外谨慎。很多地方土拍，只有国企、城投公司愿意接手，民营房企拿地积极性大幅降低。新房的开工量、新楼盘的供应规模，相比巅峰时期缩水明显。 未来新房不会无休止大规模开发，很多远郊地块不再批量建设商品房。供应收缩之后，核心城区的新房资源，反而会慢慢变得稀缺。 第四，居民的收入预期和负债观念改变。前几年，大家对未来收入增长信心充足，愿意加大杠杆，掏空六个钱包买房。经历过经济调整、失业、收入波动之后，老百姓的风险意识明显提升，对待贷款变得更加谨慎，不愿意背