「老房子」也要豹变

「核心提示」 城市并不缺房子，缺的是能直接住进去的好房子。 作者 | 詹方歌 编辑 | 刘杨 存量房时代，房东的焦虑正在变得具体。据贝壳研究院数据，全国重点40城近四成房源房龄超过20年。这些老旧房源和长期空置的房子，处境往往不上不下：不装修租不出去，装修了又怕回不了本。 过去，房东要么自己砸钱装修，要么是不装修、低价出租，如今回报都不理想。2025年12月的全国住房城乡建设工作会议提出，建设“好房子”，“既要建设新房，也要改造老房”。可租的房子越来越多，房子和房子之间的竞争也在加剧，长租市场比拼的已经是资产运营效率和精细化算账的能力。 今年4月，贝壳省心租在成都推出一项新的租赁服务，具体来说，平台负责装修、配置和托管，装修款可以从之后的租金里逐月抵扣；9月，第100套房屋完成交付并签约。截至目前，这项创新业务的交付量已逼近200套。 这样算下来，房东的回报率如何？装修好的房子，租客又是否愿意买单？答案藏在贝壳省心租的账本里。 焕然一新的房子，更加容易获得租客的青睐 1、不同的房子，不同的解法 据乐居财经援引CRIC数据，2026年上半年成都个人房源成交8.08万间，同比增长22.3%，挂牌坪效租金同比下降8.4%。房源供应增加而租金水平下行，房屋自身条件对能否租出、能租多少的影响随之加深。 据悉，贝壳这项新业务涉及四种模式：毛坯装配、旧房翻新、旧房局改和空房配置。房东的共同点是房子长期空着，顾虑却各不相同。据贝壳方面初步统计，旧房翻新占比超过四成，空房配置达到34%，两类房源占了大头。 旧房翻新要改水电、动墙体，属于硬装范畴，成本相对更高，业主的顾虑在于前期资金占用大、回收周期长；空房配置只需补齐家具与软装，投入规模小得多，业主却往往认为房子是租给别人住的，不值得专门花钱。前者是支出压力大，后者是支出意愿低。 成都一套三居室是旧房翻新的典型。这套房此前整体包给一家包租公司，租期长达10年。到期收回时，业主才发现房子损毁严重，还被改成了隔断房。此后，房子空置了两年多，一直没能出租。业主意识到房子需要改造，在比较了多家平台后，最终选择了贝壳。因为其全拆改报价为10万元，外部装修公司报价则是17万元。而且平台信誉更有保障，还能零首付、租金代扣。改造完成后，房子以每月4400元的租金出租。 经过焕新整备，提升产品竞争力，让房屋重新获得收益（左：旧；右 成都建设路一套两居室则属于空房配置。业主长期在福建，房子此前一直以空房形式租给一家托育机构。6年后机构退出，业主自己花钱处理了硬装，仍想按空房出租，结果空置了4个月。省心租的资管人员接触业主后，结合业主自己装修的风格推荐了“清舍”方案，业主随即签约。 从毛坯房、老房到空房，这些房子的问题各不相同，但业主的决策阻力大体一致。 一是拿不出或不愿意先拿出一笔钱做装修。装修需要一次性付清，租金却按月回收，中间的资金压力全部由业主来承担。贝壳推出的租金代扣模式则把这笔支出改为从未来租金中分期扣除，业主无需先行垫付现金，装修成本与房屋收益能够同步结算。从业务数据来看，选择贝壳这项新业务的业主中，有70%以上主动选择了租金代扣。这说明，多数业主卡住的首先是资金，而不是不想装修，零首付的设计正好切中了这一点。 二是担心钱投进去之后房子依然租不出去。装修到什么标准，家具配置到什么程度，能租到什么价位，业主没办法计算。装修公司又只对施工负责，不承担出租结果。而贝壳则把装修、配置与托管放在同一个平台上，装修的一方同时要对出租结果负责，方案自然会围绕是否好租来制定。 前者对应的是资金压力，后者对应的是判断风险，贝壳此次在成都实践的全新租赁模式基本覆盖了业主装修出租时的主要顾虑。 前面提到的那套被包租公司改成隔断房的三居室，也折射出几种出租模式的差别。包租模式下，包租公司向业主支付固定租金，再自行改造、分租赚取差价。业主省心，却交出了房子的控制权，一些包租方为提高收益打隔断、拆分出租，合约到期时房子往往已被“用旧”甚至“用坏”。 今年8月起，《成都市住房租赁条例》和成都市政府办公厅印发的租住标准通知相继施行，明确以原始设计的房间为最小出租单位，不得打隔断、不得按床位出租，这类做法的空间已被堵上。如果业主找装修公司或小型机构，则要自己先出钱，装修方只对施工负责，房子能不能租出去、租多少钱，风险仍在业主身上。 贝壳走的是另一条路，房子的收益仍归业主，平台垫资完成装修配置，再负责招租和日常托管，装修款从租金中抵扣。平台能否收回投入，取决于房子能否尽快租出、稳定出租，平台与业主的利益由此被绑在同一个结果上。这是贝壳省心租本次新业务与单纯装修、单纯包租最本质的区别。 贝壳方面认为，这项业务赚的是供应链整合与规模效率的钱：不做千篇一律的快餐式装修，而是根据房屋整个出租周期的需要，在装修品质与业主资金投入之间取得平衡。从这一